Dos cosas que es importante comprender con respecto a la compra de bienes inmuebles con descuento, que desafortunadamente la mayoría de las personas nunca se dan cuenta:
1. Los grandes descuentos no son realmente el resultado de una ejecución hipotecaria, o alguna otra situación específica: son el resultado de un mercado ineficiente, que no puede hacer frente a esa situación en particular. Puede parecer dividir los pelos, pero esa distinción está en la raíz de por qué su primera pregunta es incorrecta. El problema es cómo el mercado trata con propiedades en dificultades como subastas, REO’s y cambios de ventas cortas a lo largo del tiempo y por área. Algunos estados tienen procesos de ejecución hipotecaria muy eficientes y los descuentos son relativamente pequeños, otros tienen procesos terribles y, por lo tanto, verá descuentos más grandes, lo que conduce a …
2. En su mayor parte, se obtienen descuentos, no encontrados. El valor que agrega un buen inversor inmobiliario es la capacidad de lidiar con las ineficiencias del mercado donde otros no pueden hacerlo. Entonces, en respuesta a su segunda pregunta con respecto a los criterios, aquí hay un par de ejemplos de los tipos de cosas que crean esas oportunidades para que piense qué buscar:
1. Subastas de ejecución hipotecaria (venta de fideicomisarios o venta de sheriff, no subastas REO): en general, estas ventas requieren el pago en efectivo, no permiten la inspección de la propiedad, no proporcionan seguro de título y requieren que el comprador trate con (desalojar) el ocupante actual. Todos estos problemas, que en realidad son decisiones arbitrarias de nuestros gobiernos estatales, crean ineficiencias. Esas eficiencias impiden que muchas personas puedan participar. Por lo tanto, los inversores que pueden superar estas ineficiencias> ganan <un descuento.
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2. Acumuladores: el agente inmobiliario promedio no está equipado para ayudar a un acumulador a poner su casa en condiciones comercializables. Una vez compré una casa con un descuento muy profundo porque yo era la única persona que estaba dispuesta a intensificar y lidiar con los 40 contenedores de basura en la propiedad. El vendedor podría haber obtenido un préstamo con garantía hipotecaria y haber contratado a alguien para que lo hiciera, e incluso sugerí que deberían hacerlo, ya que habría resultado en un precio mucho más alto para ellos. Pero solo querían huir del problema lo más rápido que podían, y estaba dispuesto a “cerrar el depósito” inmediatamente (un truco en sí mismo) y entregarles un cheque. Simplemente se alejaron, dejando todo menos un baúl lleno de cosas atrás. El mercado no es eficiente para lidiar con esa situación, y al estar dispuesto a cerrar el depósito en garantía rápidamente sin seguro de título, y al estar dispuesto a lidiar con una limpieza importante, obtuve un gran descuento.
3. Cumplimiento del código: en algún momento, las personas no pueden mantenerse al día con el mantenimiento de su propiedad, y en general las grandes ciudades toman medidas enérgicas contra estos propietarios en algún momento obligándolos a vender. Al igual que con los acumuladores, el mercado no es bueno para lidiar con propiedades en mal estado por varias razones. Una de las principales es que la mayoría de los prestamistas no otorgarán un préstamo a un comprador hasta que se resuelvan los problemas.
4. Inquilinos malos: a veces un arrendador a tiempo parcial se encontrará con un inquilino del infierno. Y a veces ese inquilino es un pariente que no siente que pueda <desalojar. El mercado no es eficiente en la venta de propiedades con malos inquilinos, por lo que esto crea oportunidades. Muchos de nuestros clientes usan nuestro software para identificar alquileres con propietarios fuera del área, y luego manejan aquellos que están en mal estado. Idea simple, que funciona muy bien en la mayoría de los mercados.
Hay docenas más, la clave es enfocarse en las ineficiencias del mercado, e idealmente aquellas ineficiencias con las que está mejor calificado para tratar.
Por ejemplo, la venta de propiedades bancarias (REO) fue muy ineficiente al comienzo de la crisis, y muchas personas obtuvieron grandes descuentos. Sin embargo, los bancos aumentaron con el tiempo, y ahora obtener CUALQUIER descuento en un REO es bastante raro. Los bancos aún ocasionalmente cometen un error en propiedades extrañas, o voluntariamente descuentan una propiedad que tiene otros problemas, pero en general ese mercado ahora es eficiente en la mayor parte del país.
Es posible que haya leído las estadísticas que contradicen mi último punto, algo en el sentido de “comprar propiedades calientes del banco con xx% de descuento”. Desafortunadamente, esos descuentos parecen ser calculados por alguien que falló en las matemáticas al comparar los precios medios de las propiedades en dificultades y no en dificultades. La cuestión, por supuesto, es que las propiedades en dificultades tienen más probabilidades de ser propiedades de gama baja y, por lo tanto, la diferencia entre esos precios medios NO refleja un descuento, sino que se excluye la diferencia entre la OMS.