Sin lugar a dudas, su primer paso en el proceso de compra de una casa es comenzar a poner en orden su financiamiento. Me doy cuenta de que esto puede parecer un consejo ligeramente egoísta, ya que estoy en el negocio de las hipotecas, pero el hecho es que la mayoría de las personas que compran casas hoy lo hacen con una hipoteca. Esa parte es a menudo la más desafiante, con muchas más partes móviles y posibles inconvenientes que en años anteriores.
Este hecho no debe intimidarte o disuadirte; obtener una hipoteca hoy es más complicado, pero no es la tarea imposible que algunos le harían creer.
Es una muy buena idea saber en qué tipo de crédito se encuentra. Los prestamistas NO requieren que todos los solicitantes sean de oro macizo y limpios, pero debe saber cuál es su posición desde el principio. Si hay errores en su informe, cuentas antiguas vencidas que ha olvidado o registros públicos (juicios, etc.), ahora es el momento de conocerlos y tratarlos.
Puede obtener un informe de crédito gratuito de sitios como Free Credit Report.Com o Creditkarma. La mayoría de esos sitios tratarán de inscribirse en varios servicios premium, pero lo que le interesa en esta etapa es si hay elementos que debería cuidar para obtener la aprobación de una hipoteca. Si hay cuentas vencidas, definitivamente debe actualizarlas lo más rápido posible. Del mismo modo, si hay juicios o cuentas de cobro, intente liquidarlos. En particular, los prestamistas requieren que todos los elementos de registro público (juicios y gravámenes) se liquiden antes del cierre.
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Tenga en cuenta que las agencias de cobro generalmente se conformarán con una cantidad mucho menor que la que figura en el informe de crédito, pero tendrá que informar como ingreso el monto que redujeron la deuda para liquidar. Debe tener mucho cuidado al pagar las cuentas de cobro anteriores a dos años. Al hacerlo, se actualizará el estado de “colección” (mala) a “colección paga” (un poco menos mala). El problema con esto es que también cambiará la “Fecha de la última actividad” (DLA) en su informe. Una cuenta de cobro que tiene, digamos, tres años de antigüedad puede reducir su puntaje de crédito en 10 puntos. Una reciente “colección pagada” puede reducirla 20 puntos o más.
Esto no es demasiado temprano en el proceso para encontrar un oficial de préstamos que lo ayude con esta parte del proceso. Debes buscar específicamente a alguien con quien te sientas cómodo y seguro. No vale la pena centrarse en la tarifa que alguien puede ofrecer si no están disponibles para ser su asesor de confianza. Usted quiere a alguien que responda rápidamente a correos electrónicos, llamadas telefónicas y mensajes de texto, y que le dé respuestas sencillas en un lenguaje sencillo. La diferencia en la tasa entre diferentes prestamistas es bastante pequeña, ya que todos los prestamistas venden sus préstamos al mismo grupo de inversionistas por el mismo precio en cualquier día.
Cuando haya encontrado un agente de préstamos que le guste, debe comenzar el proceso de aprobación previa. Por lo general, proporcionará los talones de pago actuales, formularios W2 y estados de cuenta bancarios. El oficial de préstamos lo ayudará con su solicitud y luego la enviará al Sistema Automatizado de Suscripción (AUS). Obtendrán una respuesta literalmente en segundos. Espera los hallazgos de AUS de “Aprobar / Elegible” o “Aceptar”, según el sistema que estén utilizando. Los hallazgos de AUS especificarán qué documentación adicional, en caso de haberla, podría proporcionar. Lo importante es conseguir tu punto de partida.
Debe preguntarle a su oficial de préstamos si puede realizar una “Aprobación TBD”. Esto significa que enviarán su solicitud de préstamo a un suscriptor para que la revise y apruebe, aunque la propiedad esté “por determinar”. en uno o dos días, será lo mismo que si tuviera un trato real en vivo. Tener una aprobación de suscripción en mano hará una oferta mucho más fuerte para el vendedor. Esta puede ser una propuesta decisiva si se encuentra compitiendo con otros compradores de una propiedad.
Este también sería un buen momento para continuar tu propia educación. Si me soplo un poco, mi propia serie de videos “Homebuying 101” ha recibido buenas críticas. Es una serie de 19 videos cortos (el más largo es de aproximadamente 4 minutos, pero la mayoría son de tres minutos o menos) que cubren todos los aspectos del préstamo y el proceso de compra de la vivienda. Si ves los videos, serás un consumidor bien informado.
Si no está nadando en efectivo, debe analizar qué tipos de programas de compra de vivienda por primera vez podría ofrecer su comunidad. Aquí en mi estado, California, tenemos la Agencia de Financiación de la Vivienda de California (CalHFA pronunciado “Cal Huffa”). Hay programas que pueden permitir a los compradores por primera vez comprar casas, literalmente, sin dinero en efectivo. También hay varios programas de crédito fiscal, como el Certificado de Crédito Hipotecario (MCC) que puede reducir drásticamente el costo de propiedad de la vivienda. El MCC es administrado por condados individuales, por lo que querrás hacer una investigación para determinar lo que ofrece tu área. MCC le otorga un crédito tributario por el 20% del interés hipotecario que paga. Si tiene un préstamo de $ 350,000 al 5%, por ejemplo, pagará $ 17,400 en los primeros 12 meses. MCC le otorgaría un crédito fiscal de casi $ 3,500. Para cualquier persona que no esté al tanto, un crédito fiscal es diferente de una deducción fiscal. El crédito reduce literalmente su factura de impuestos en esa cantidad. En el ejemplo anterior, el interés efectivo pagado en la hipoteca del 5% se reduciría a 3,83% del 5% utilizando el crédito.
Para la mayoría de los programas de asistencia al comprador por primera vez, existen limitaciones de ingresos y precios. Dependen del área, pero aquí en el costoso área de la Bahía de San Francisco, el precio máximo es de $ 600,000 y el ingreso máximo para una familia de tres es de $ 117,900.
Espero que esto sea útil. ¡Buena suerte!
